大東建託でアパートを建ててみた。 その1

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両親が亡くなり、実家が空き家になってしまった。
このまま放置する事も出来ないし、自宅もあるから実家に戻ることもできない。
結果、大東建託に決めました。
事業概要書も公開!!

 
今回の記事はこんな人に読んでもらいたい
・空いている土地の運用に悩んでいる人。
・大東建託って大丈夫か疑っている人。
・35年一括借り上げが心配な人。

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大東建託に決めるまで

両親が亡くなり80坪ほどの土地と、築36年の実家があいてしまいました。
人の住んでいない家なんて放っておけばすぐに荒れ果ててしまい、特定空き家なんてことにもなりかねません。
かといって、他に自宅を建てているので自分が住むわけにもいかず、土地の活用法をいろいろ考えていました。

1.処分して現金化する。

まず最初に考えたのがこれですが、坪単価も売値だとあまり高くないし、家を処分する費用も引かれると600~800万円ってところのようだったので、一時金としてこの金額をもらっても、車でも買い換えて、少し贅沢したらすぐなくなってしまうし、
そもそも、せっかく親の残してくれたもので、愛着のある土地でもあるので手放すのはしのびない。

2.更地にして駐車場にする。

まず、更地にするのに百数十万の費用が掛かり、税額も3~4倍くらい上がります。
あまり都会でもないので、借り手の需要も多くはなさそうで、近所には月3千円くらいで貸しているところもあるようです。これでは、元を取るどころか赤字です。

3.リフォームして貸家にする。

これは『住友不動産の新築そっくりさん』で、見積もりをしてもらい、貸家を管理、賃貸仲介をしてくれる不動産屋さんも探してもらって検討しました。
リフォームをどこまでやるのかで投資費用もかなり変わりますが、空室保証もなければ、
収入は店子(たなこ)が入っていれば100%、いなければ0。
入居者がいなければ収入がなくなってしまいます。ローンが払えなければ、普段の生活している給料から払わなければいけません。
これでは安心して生活が出来ません。

そこで、一括借り上げをしてくれる業者を探したのですが、知り合いが大東建託でアパート経営をしていて実際にオーナーから話を聞くことが出来たので、多少安心して大東建託に決めることにしました。
実際にやっている人に話を聞けるかどうかは、本当に大きくて、利用者以上の営業マンはいないと言われるのがよくわかります。

大東建託って? 35年一括借上って?

・大東建託
東証1部・名証1部上場。賃貸住宅の管理戸数では業界トップ、供給ベースでも業界第2位の大手。
賃貸住宅の提案から施工・仲介(子会社の大東建託リーシング株式会社が担当)・建物管理(子会社の大東建託パートナーズ株式会社が担当)まで一元的に行っている。
大東建託自体はアパートを建てる建築会社で、オーナーと、店子の世話を子会社にさせているということ。

・35年一括借上 賃貸経営受託システム
建物の維持・保全のための修繕費を、オーナーに代わって大東建託グループが負担する。
30年フルパッケージ+5年スタンダードプランが35年一括借上のプランになるのだが、実質これから契約するオーナーにとっては、これしか選択肢はない。
31年目以降、建物の修繕に係る費用についてはオーナーが負担することになる。

つまり、35年間入居者がいるかいないかにかかわらず、家賃収入は支払うし、原状回復費用は大東建託が負担するし、30年目までの建物の修繕費は負担するけど、31年目以降の建物の修繕費は払ってね。ということ。
31年目以降、建物の修繕はオーナーが必要と思わなければ、次の入居者を入れるのに支障がなければ、修繕してもしなくてもいいってこと。35年たったら、アパートを取り壊すつもりなら修繕費をかけても仕方ないから、修繕するかしないか選択できるのだろう。

大東建託に対する不安

大東建託に決めるにあたって、僕が不安に思っていたことが3つありました。

  1. 大東建託が35年間倒産せずに存在できるのか。
  2. 近年話題に上がるサブリース問題のように、契約が不履行になることはないのか。
  3. まだ35年一括借り上げを満了した人がいないこと。

ということでした。

  1. について
    大東建託はオーナーに借金を負わせ、オーナーはアパートの管理、集客を大東建託にすべてを任せる。よくも悪くも大東建託と、オーナーはお互い人のふんどしで相撲を取る関係なので、大東建託は借り入れがほとんどない企業なので、経営的には安定していると言える。
    また、家賃保証についても、支払いが出来なくなるのは、入居率が90%をボーダーとしているようで、現状では96.8%(2016年3月)。これについても、賃貸仲介件数もずっとトップなので、企業努力を期待。これを下回るようなら、大東建託の社員も失業するのでそうは簡単に割ることはないと考える。
     
  2. について
    これはもう信じるしかないのだが、契約書でもしっかり35年家賃保証を支払うと、うたわれているし、その金額についてもローンが払えなくなるような極端な下げ方はしない。と約束してくれました。
    また、過去に大東建託側から契約を解消したことは1度もないということでした。(僕の担当者の経験では、オーナー側の問題で契約を解消したことが1例だけあったそうです。)
     
  3. について
    大東建託において、2006年から30年一括借上がスタートして、2015年から35年一括借上が始まったそうです。
    これではまだ満了者はありません。
    何事にもスタートはあるので、これはもう仕方がないでしょう。

以上の事から、不安はあったものの、大東建託での事業に踏み切ることにしました。

事業を始める以上、ある程度はリスクがあるものだし、最悪土地と建物はくれてやろう。そのくらいの覚悟で臨みました。

次回、事業概要書を公開。また、経験を踏まえた上でのアドバイスなんかをお伝えします。

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